203K FHA Vs. Звичайна іпотека на реабілітацію

На деяких ринках житла доступні будинки вигідні за високу ціну. В обмін на недорогий будинок, покупець повинен вкласти додатковий час і гроші на реабілітацію занедбаного, покинутого або розкраденого майна лише для того, щоб привести його в норму. Власникам будинків також може знадобитися виконати великі, відкладені технічне обслуговування або ремонт пошкоджень, спричинених пожежею чи стихійними лихами в їхніх будинках, що може легко додати до десятків тисяч доларів. Федеральне управління житлового господарства та звичайні кредитори пропонують санаційні іпотечні кредити для фінансування витрат на ремонт.

Типи

Звичайні кредитори пропонують більше різноманіття, ніж FHA, яка пропонує лише програму 203k. Недержавні кредити на реабілітацію включають кредити під будівництво - короткострокове фінансування, що закінчується після завершення робіт, і програми постійного фінансування від будівництва, в яких кредит на будівництво перетворюється на звичайний іпотечний кредит, наприклад, реконструкція будинку HomeStyle від Fannie Mae позика.

Кредит FHA на 203 тисячі для реабілітації схожий на постійне фінансування від будівництва. Він поєднує в собі гроші, необхідні для придбання або рефінансування будинку - плюс кошти на ремонт - у єдиний кредит, строк до 30 років після закінчення роботи.

Звичайні позики на реабілітацію, як правило, фінансують зайняті власником нерухомості, що мають одну квартиру та багатоквартирні будинки, а також житлові будинки та інвестиційні об'єкти. Вони фінансують реабілітацію затверджених (Fannie Mae-гарантійних) ОСББ, кооперативного житла та планових об'єктів (PUD).

FHA фінансує лише будинки, окуповані власниками, які мають від одного до чотирьох одиниць, кондомініуми в проектах, затверджених FHA, та певні властивості «змішаного використання», що мають житлове та комерційне районування.

.

Особливості

Позики FHA на 203 тис. Вимагають 3,5-відсоткового внеску або 3,5 відсотка власного капіталу після покращення, виходячи з нової вартості. Позика погашається протягом терміну дії кредиту, як правило, 30 років.

Звичайне фінансування, як правило, вимагає більшого кредитного бала та початкового внеску. У операціях з рефінансування житло потребує достатнього капіталу для вдосконалення. Після закінчення ремонту будинок повинен мати власний капітал, виходячи з нової оціночної вартості. Позики на реабілітацію Fannie Mae повертаються протягом строку позики 15 або 30 років. Позики під будівництво належать після завершення робіт. Власники будинків можуть рефінансувати житло та виплатити нові кошти, щоб погасити позикодавця.

Оцінка проводиться до того, як позикодавець затвердить позику і після закінчення роботи.

Розмір

Мінімальні та максимальні суми позики для звичайних кредитів на реабілітацію залежать від кредитора та відповідного ліміту позики.

По позиці в 203 тисячі доларів "вартість реконструкції повинна бути не менше 5000 доларів США, але загальна вартість майна все ж повинна бути в межах ліміту іпотечного кредиту FHA на цю територію", - каже департамент житлового господарства та містобудування, який встановлює кредит FHA шапки щороку. Обмеження позики менше в районах, де ціни на житло низькі та помірні, а в районах з високою ціною вищі.

Вартість позики (LTV) - це сума позики, виражена у відсотках від орієнтовної вартості будинку після санації. Максимальний LTV у FHA становить 97,75 відсотка. Звичайні позики вимагають від 95 до 80 відсотків LTV, залежно від типу майна та кредитної кваліфікації позичальника.

Переваги

Основна привабливість програм страхування FHA - відносно гнучкі стандарти кредитування, низький внесок та додатковий фінансовий захист позичальника та кредитора. FHA може відшкодувати позикодавцю одноразовою частковою виплатою вимоги, якщо позичальник не виконає платежів, але може розпочати погашення. FHA також виплачує кредитору збитки, якщо власник будинку не здійснив платежів і закінчився стягненням.

Перевага звичайного кредиту на постійний стиль будівництва, такого як Fannie Mae, полягає в тому, що позичальник має лише один процес подання заявки та одне закриття. Ви можете придбати житло та відремонтувати його, не виймаючи більш дорогий другий іпотечний кредит, наприклад, позику під власний капітал чи кредитну лінію. Він також може бути використаний як інструмент рефінансування існуючої іпотеки, дозволяючи власникам будинків позичати кошти на ремонт, не повертаючи їх незабаром після будівництва.

Звичайні кредити під будівництво приносять користь інвесторам та тим, кому кошти потрібні лише тимчасово. Інвестори, які "повертають" нерухомість для отримання прибутку протягом 90 днів після їх придбання, є хорошими кандидатами на отримання таких позик.

Ідентифікація

Звичайні позики на реабілітацію дозволяють позичальникам зробити істотний ремонт з нуля. Будівельні кредити дозволяють позичальникам знести та побудувати абсолютно нову структуру.

FHA обмежує роботу до властивостей, що мають принаймні один рік, тобто немає нового будівництва. Будинки, які були або будуть знесені під час ремонту, мають право, але фундамент повинен залишатися недоторканим. Поліпшення можуть варіюватися від незначних - таких як вдосконалення енергоефективності - до основних, таких як структурне відновлення та перетворення у власність від одного до чотирьох одиниць.